Москвич Александр М. во время кризиса оказался в трудной ситуации.
Бизнес перестал приносить доход. И двушка в Подмосковье, купленная по
ипотеке, стала не по карману.- Я просто принес банкирам ключи от
квартиры, - говорит Александр. - Они поставили квартиру на реализацию,
обещали продать ее, а остаток средств перевести на текущий счет. Ну я и
успокоился!
Однако деньги ему так и не перечислили, а через несколько месяцев
позвонили из банка и сказали, что за Александром числится должок в 20
тысяч долларов. Квартиру продали по цене вдвое ниже рыночной, так что
этого не хватило для погашения долга.
Таких кризисных историй полным-полно. Цены на недвижимость во время
кризиса упали. В итоге, стоимость некоторых квартир оказалась меньше,
чем размер кредита.
С 7 марта вас, заемщики!
Обычно такого рода истории – аргумент для тех, кто не хочет залезать в
долгосрочный кредит, а предпочитает снимать квартиру. Мол, в случае с
ипотекой придется не только много лет потратить на выплаты по долгам,
так еще и без штанов можно остаться.
- Очень часты случаи, когда заемщик берет один миллион рублей кредита
на 15 лет, а в результате обращения взыскания лишается и жилья, и
первоначального взноса, и тех платежей, которые сделал по ипотеке, и еще
остается должен банку точно такую же сумму, - говорят во Всероссийском
профсоюзе работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых
организаций. - И таких случаев сотни. Ипотечный кредит принципиально
отличается от потребительского своим масштабом. Он превышает
среднемесячный доход домохозяйства в 50 и более раз, поэтому любое
увеличение долга делает его непосильным для заемщика.
С 7 марта этого года такого рода ситуации изживут себя. Вступили в силу
поправки в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Теперь, если банк принимает заложенное жилое помещение в собственность
по итогам обращения взыскания и при этом размер долга не превышает
стоимость залога на момент возникновения ипотеки, то с него снимаются
все долги (см. «Дословно»).
Потери у заемщиков все равно, конечно, будут довольно существенными.
Во-первых, не возвращается первоначальный взнос. В большинстве банков он
составляет 10 - 20% от стоимости квартиры. Во-вторых, в большинстве
случаев заемщик объявляет дефолт не в первый год, а по истечении
нескольких лет планомерных выплат по кредиту. За это время он успевает
выплатить банку существенную долю процентов.
Тем не менее, как считают эксперты, в законе есть некоторые
недоработки, которые могут использовать недобросовестные кредитные
организации.
- К примеру, не учтен вопрос: является ли списание долга для заемщика
материальной выгодой и должен ли он облагаться налогом на доходы
физических лиц? – недоумевают эксперты Всероссийского профсоюза
работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых
организаций. - Для устранения неясности в законодательстве достаточно
ввести прямые указания в Налоговый кодекс о том, что в случае прощения
долга заемщика это не считается материальной выгодой, поскольку он эту
выгоду действительно физически не получил. Дальше возникает проблема с
тем, что недобросовестный кредитор может обойти поправку в
законодательстве. На вторых торгах он может выставить фиктивного
покупателя - маленькую подставную фирму, которая купит имущество
заемщика по цене старта торгов. Формально будет считаться, что имущество
продано с торгов, а не осталось за кредитором, в этом случае норма
закона не действует, и заемщик остается должен банку всю сумму. Это еще
одно направление для доработки законодательства.
По мнению экспертов, необходимо принять две существенные поправки.
Во-первых, закрепить безусловное право заемщика на реструктуризацию.
Практика показывает, если кредитор идет навстречу заемщику и позволяет
рациональным способом пережить временные трудности, большинство
заемщиков возвращаются к успешному обслуживанию долга, сохраняя
лояльность банку. Во-вторых, определить конечность долга на уровне 110%
от первоначальной оценки недвижимости, потому что известны случаи, когда
банк не торопился подавать на заемщика в суд, заемщик думал, что про
него забыли, а пени и штрафы накручивались. В результате банк через 1,5
года подал в суд, еще год судился, и за это время размер долга заемщика
увеличился в 2,5 раза.
Как не допустить дефолта
- Моя подруга – мать-одиночка, - делится на одном из тематических
форумов Ирина из Москвы. - До кризиса у нее была хорошая работа и
большая зарплата. Поэтому она смогла взять квартиру в ипотеку, как
могла, пыталась досрочно погашать долг. Но в кризис ее уволили без
выходного пособия. Банк навстречу не пошел. Теперь они с дочкой снова
живут на съемной квартире, а быстро найти хорошую работу в разгар
кризиса у нее не получилось. После продажи квартиры денег почти не
осталось, так как квартиру продавали в 2009 году, когда рынок просел на
40%.
И хотя банки декларируют о том, что они готовы реструктурировать
кредит, на деле очень часто получается, что заемщику предлагают
расстаться со своей недвижимостью, а квартира продается по заниженной
цене. Либо по причине плохого состояния рынка, либо из-за махинаций
банкиров.
Как утверждают юристы, пока квартира находится в залоге у банка,
реальным ее собственником является кредитная организация. Поэтому любые
действия (прописка, сдача в аренду или продажа) необходимо согласовывать
с ней.
В случае проблем с выплатами на кредитном комитете могут принять
решение дать вам кредитные каникулы (освободить от выплат тела долга или
любых выплат на определенный срок) или реализовать залоговую
недвижимость на аукционе. Естественно, для заемщика невыгодны оба этих
варианта. Но первый все-таки предпочтительнее. В этом случае срок
кредита и объем выплаченных процентов банку может значительно
увеличиться, но заемщик продолжит жить в собственной квартире. Во втором
придется съезжать с насиженного места и вряд ли получится много
выручить за счет продажи. По крайней мере, выплаченные проценты вам
точно уже никто не вернет.
- Чтобы этого не случилось, не берите на себя слишком большое кредитное
бремя, - советуют в Институте финансового планирования. – Доля долгов в
структуре ваших расходов должна быть не больше 30 – 35%. Это безопасный
уровень задолженности. В случае если один из супругов лишается работы
или уходит в декрет, семья не оказывается без средств к существованию.
Кроме того, в каждой семье должен быть свой «Алексей Кудрин». В том
плане, что жить без резервного фонда, особенно при наличии ипотеки,
довольно рискованно. Тем, у кого крупных долгов нет, можно держать в
кубышке сумму, равную расходам на 2 – 3 месяца. Ипотечникам советуют
хранить на «черный день» немного больше – сумму, равную расходам семьи в
течение полугода. Подруга Ирины из нашего примера в начале главы делала
все правильно: старалась погашать кредит как можно раньше. Но, как
показывает практика, это лучше делать после накопления резервного фонда.
Ведь если бы он у нее был, то продавать квартиру не пришлось бы. За
полгода она точно нашла бы себе хорошую работу.
- От бедности вас отделяют не деньги, а время, - говорит Константин
Бакшт, автор книги «Вкус жизни: как достигать успеха». – Если ваша
зарплата 20 тысяч рублей и вы всю ее тратите без остатка, а в кубышке
отложено 50 тысяч, то от черты бедности вас отделяет 2,5 месяца. А если
ваша зарплата 100 тысяч рублей и вы также всю ее без остатка тратите на
текущие нужды, а в резервном фонде лежат те же 50 тысяч, то от бедности
(в случае потери работы) вас отделяют всего 15 дней.
Комментарий юриста
Почему квартира может быть дешевле остатка по кредиту?
- Это обычная ситуация, - пояснили «КП» в Агентстве по ипотечному
жилищному кредитованию. - Но дело здесь не только и не столько в падении
цен на недвижимость. Дело в порядке торгов. Если в суде банк не
проводил переоценку и жилье было выставлено на торги по той цене, по
которой оно оценивалось при совершении ипотечной сделки, а за период
жизни кредита цены упали (даже если незначительно), то очевидно, что на
торгах (а это аукцион на повышение цены) его не продадут. На вторые
торги оно будет выставлено по цене на 15% ниже начальной продажной, а
принимать на баланс кредитор будет по цене ниже начальной продажной на
25%. При этом за период взыскания долг растет за счет начисляемых
процентов и пеней, а объем погашения (цена, по которой кредитор
принимает залог – падает). Отсюда и потеря первоначального взноса, и
остаток долга.
Дословно
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 61, п. 5:
«Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным
законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является
принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения
недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя,
задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается
погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.
Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается
погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или
равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент
возникновения ипотеки».
Только цифры
Как показывает опыт Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных
кредитов (АРИЖК), в 87% случаев ситуация может быть исправлена даже
после наступления дефолта заемщика. То есть залоговые квартиры продают
лишь в самых крайних и запущенных случаях.
Советы «КП»
Если вы попали в сложную ситуацию
- Сразу же обращайтесь в банк с просьбой о реструктуризации кредита или
об отсрочке выплат. Это должно быть подтверждено документами (об
увольнении, сокращении и т.п.). Принимать стратегию «страуса» нет смысла
– тем самым вы только усугубите собственное положение.
- Все общение с банком надо осуществлять письменно, копии поданных
заявлений и приложенных документов регистрировать и хранить. И требовать
от кредитора письменных же ответов на свои вопросы и предложения.
- Банки могут затягивать с вынесением решения. Поэтому старайтесь
вовремя вносить ежемесячные платежи. Найдите такую возможность во что бы
то ни стало. Иначе к внушительному долгу будут добавляться пени и
штрафы. А это лишь усугубит ваше положение.
