Газета «Биржа» №22 от 22.02.2011г.
Сектор предпринимательства является одним из определяющих элементов
рыночной инфраструктуры, поэтому необходимым условием современной модели
рыночного хозяйства является уровень развития малого бизнеса. В
огромнейшем разнообразии сфер предпринимательской деятельности одним из
перспективных направлений становится риэлторская деятельность.
В каждой стране работа специалиста по недвижимости имеет свою
специфику, которая связана в первую очередь с особенностями
законодательства, обеспечивающего цивилизованные отношения между
покупателем, продавцом и посредником. Для формирования и развития рынка
недвижимости наибольшее значение имеют структуры, которые на
профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений
между участниками сделок и информационную среду для его
функционирования. Позитивные изменения, достигнутые в ходе
реформирования отношений собственности на недвижимое имущество, были бы
невозможны без участия профессиональных участников рынка, таких как
биржи недвижимости, брокеры, оценочные организации, посредники при
операциях с недвижимостью.
В конце прошлого года, 22 декабря, Президентом Республики Узбекистан
был подписан Закон «О риэлторской деятельности». Целью документа
является регулирование отношений в области риэлторской деятельности в
Узбекистане. Согласно закону, под риэлторской деятельностью
подразумевается предпринимательская деятельность юридических и
физических лиц по оказанию на договорной основе услуг, связанных с
заключением сделок с объектами недвижимости и правами на них. После
вступления закона в силу риэлторская деятельность в Узбекистане будет
осуществляться только на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным
государственным органом.
В этой связи в Республиканской бизнес-школе (РБШ) при Госкомимуществе
Республики Узбекистан был разработан план мероприятий по реализации
Закона «О риэлторской деятельности», в рамках которого бизнес-школа
разработала пакет документов по обучению риэлторов и методические
рекомендации к нему (проект приказа, типовая программа, перечень
документов, представляемых учебными центрами для утверждения программ
подготовки риэлторов; положение о порядке организации работы комиссии по
рассмотрению документов, представляемых учебными центрами для
утверждения программы подготовки риэлторов).
Был подготовлен аналитический анализ риэлторской деятельности за
рубежом и в странах СНГ для совершенствования механизма качества
оказываемых услуг риэлторскими организациями в Узбекистане. Мы
обратились с просьбой к заместителю генерального директора РБШ
Госкомимущества Республики Узбекистан Елене Русаковой рассказать о том,
как осуществляется риэлторская деятельность за рубежом.
- Елена Владимировна, есть ли необходимость изучения и
применения передового зарубежного опыта и технологий именно в
риэлторской деятельности?
- Изучение передового зарубежного опыта, возможность его адаптации к
национальным программам, на мой взгляд, всегда остаются одним из
перспективных направлений. В том числе к такой деятельности, как
риэлторская.
Сам термин «риэлтор» американского происхождения, он объединяет в
себе такие понятия, как брокер, маклер, агент. На Западе эта профессия
существует уже более ста лет, и к риэлторам здесь относятся с неменьшим
уважением, чем к врачам или адвокатам. Желающим получить право
самостоятельно работать на рынке недвижимости нужно прослушать
специальный курс лекций, сдать экзамен и пройти ряд тестов. В мировой
практике посреднические организации на рынке недвижимости называются
риэлторскими компаниями - от английского «real estate» (недвижимость).
- Как осуществляется риэлторская деятельность в развитых странах?
- В таких странах, как США, Канада, Германия, риэлторская
деятельность регулируется государством. Многие считают такой подход
самым оптимальным. Само государство стоит на защите интересов граждан,
допуская на рынок недвижимости только профессионалов. Для работы агентом
по недвижимости в этих странах необходимо пройти специальное обучение и
сдать экзамены в форме тестов, ответить на триста вопросов, касающихся
сферы этой деятельности. И только в случае успешной сдачи экзаменов
выдается лицензия на пять лет. Еще сложнее открыть собственное дело,
организовать агентство по операциям с недвижимостью. Тут требования еще
выше. И, что важно подчеркнуть, обязательным условием является
отсутствие криминального прошлого.
Другой вариант заключается в том, что риэлторская деятельность
регулируется через профессиональные организации. По такому принципу
осуществляется работа на рынке недвижимости в Англии, Нидерландах,
Бельгии, Испании и во многих других странах. Здесь делают ставку на
общественные саморегулируемые организации, профессиональные союзы. По
сути дела они и являются тем барьером, с помощью которого на рынок
приходят добросовестные бизнесмены и отсеиваются люди, вызывающие
недоверие у профессионального сообщества. При таком подходе человек не
получает лицензию и работать сможет только тогда, когда организация
выдаст ему все необходимые документы и он пройдет все разрешительные
процедуры. Государство законодательным путем делегировало функции
регулирования рынка профессиональным организациям.
- Приведите примеры основных особенностей регулирования риэлторской деятельности в разных странах.
- Например, в Германии деятельность маклера,
специализирующегося на сделках купли-продажи жилья, четко
регламентирована. Прежде чем приступить к работе, необходимо окончить
специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Довольно часто
этим бизнесом по совместительству занимаются адвокаты, имеющие опыт
ведения дел на рынке недвижимости. Следует отметить, что за серьезные
нарушения при оформлении документов, за введение клиента в заблуждение
можно лишиться лицензии в судебном порядке.
В США система лицензирования риэлторской деятельности отсутствует. Ее
регулирует законодательство на уровне штатов, которое и устанавливает
общие требования, но в разных административно-территориальных
образованиях существуют свои отличия в нормативах. Как правило, к
оформлению сделки купли-продажи привлекают юристов. Заметную роль в
развитии рынка недвижимости в США играют саморегулируемые организации -
ассоциации брокеров, оценщиков и агентов. Желающим получить право
самостоятельно работать на рынке жилья нужно прослушать специальный курс
лекций, сдать экзамен и пройти ряд тестов. Обязательные условия:
возраст старше 18 лет и отсутствие криминального прошлого. Для открытия
собственного агентства недвижимости необходимо получить хороший
результат на дополнительном экзамене.
В Испании нет специального закона, регламентирующего или
лицензирующего деятельность риэлтора. Вместе с тем упоминание о ней есть
во многих документах, таких как закон о недвижимости и земле, закон о
профсоюзах, закон об ипотеке. Поэтому любой человек может
зарегистрировать собственную фирму и начать продавать, покупать или
сдавать в аренду дома, квартиры и т.д. Такому агентству нужно лишь
уведомить соответствующие органы муниципалитета о том, что в таком-то
офисе будет находиться такая-то компания, которая планирует работать на
рынке жилья, а местные власти должны дать свое согласие на это.
Похожая ситуация и в Австрии, где сертифицировать вышеуказанные
услуги не требуется. Однако необходимо вписать этот вид деятельности в
устав фирмы и внести соответствующую запись в реестр. Желательно, чтобы
маклер состоял хотя бы в одной солидной организации, объединяющей
специалистов по недвижимости, или выкупил франшизу на использование
популярного сетевого бренда. Это может сделать любой человек.
- А как обстоят дела в странах СНГ?
- Развитие системы риэлторских услуг на
постсоветском пространстве происходило примерно в одно и то же время.
Вместе с тем подходы в правовом регулировании данных сфер значительно
различаются. Например, российский рынок недвижимости и риэлторских услуг
на сегодняшний день уже прошел путь становления. До 2002 года каждая
коммерческая организация, желающая работать на рынке недвижимости, в
соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности,
утвержденным постановлением правительства Российской Федерации в 1996
году, должна была получить лицензию. При этом соискателю лицензии
необходимо было представить в лицензирующий орган сведения,
подтверждающие наличие у специалистов, осуществляющих риэлторскую
деятельность в его организации, знаний и опыта работы в данной области. В
2002 году вступил в силу новый федеральный закон «О лицензировании
отдельных видов деятельности», в соответствии с которым число видов
деятельности, подлежащих обязательному лицензированию, сокращено. Из
видов деятельности, подлежащих лицензированию, наряду со многими другими
были исключены и риэлторские услуги.
Отмена лицензирования риэлторской деятельности в РФ не означает, что
этот вид услуг перестал быть значимым и социально ответственным и что
правила работы в этой сфере формируются стихийно. Это говорит скорее о
достаточно высокой степени развития рынка недвижимости, его зрелости,
наличии в нем механизмов и инструментов саморегулирования. Таким
инструментом в Москве является общественное объединение риэлторов -
Московская ассоциация - Гильдия риэлторов (МАГР). Именно эта организация
разрабатывает и принимает стандарты ведения бизнеса, контролирует
соблюдение членами ассоциации установленных стандартов, создает систему
внесудебного урегулирования споров между фирмами организации, а также
между фирмами и их клиентами. Специалисты МАГР приняли активное участие в
разработке профессиональных стандартов в рамках системы национальной
сертификации.
Создание такой системы сертификации профессиональной деятельности
риэлторов взяла на себя Российская гильдия риэлторов. Эта система
получила название «Система добровольной сертификации услуг на рынке
недвижимости». В феврале 2002 года она была зарегистрирована в
Госстандарте России. Основу системы сертификации составляет национальный
стандарт «Риэлторская деятельность. Брокерские услуги на рынке
недвижимости. Общие требования». Его требования являются едиными на всей
территории Российской Федерации, и любое агентство недвижимости,
желающее подтвердить исключительное качество своих услуг, должно
соответствовать этим требованиям. После проведения сертификации
организация получает право на использование в своей деятельности знака
соответствия. В структуру системы сертификации входят руководящий орган
системы и сеть региональных представительств по сертификации, созданных в
соответствии с правилами, зарегистрированными в Госстандарте Российской
Федерации, которые определяет Российская гильдия риэлторов.
В Республике Беларусь риэлторская деятельность относится к
лицензируемым видам деятельности. Поэтому юридические и физические лица,
желающие оказывать риэлторские услуги, должны соответствовать
определенным требованиям. Согласно правилам осуществления риэлторской
деятельности в Беларуси данная деятельность может осуществляться
коммерческой организацией, являющейся резидентом Республики Беларусь,
штат которой, за исключением технического и вспомогательного персонала,
состоит не менее чем из пяти риэлторов, а также агентов по операциям с
недвижимостью, количество которых не может превышать количества
риэлторов более чем в три раза.
Законодательством Республики Беларусь к работникам риэлторских
организаций, непосредственно оказывающим риэлторские услуги, отнесены
специалисты по риэлторской деятельности, которые подразделяются на
риэлторов и агентов по операциям с недвижимостью. В целях обеспечения
потребителей риэлторских услуг полной и достоверной информацией об
аттестованных работниках риэлторских организаций Министерством юстиции
Республики Беларусь ведется реестр риэлторов Республики Беларусь,
включающий полную информацию о деятельности и квалификации специалистов
данной сферы. Риэлторы и агенты по операциям с недвижимостью имеют право
оказывать риэлторские услуги только при наличии идентификационной
пластиковой карточки. Поэтому любой потребитель такой услуги вправе
удостовериться в полномочиях того или иного работника риэлторской
организации, потребовав предъявить вышеназванную карточку.
Кроме этого, установлена новая система оплаты риэлторских услуг: в
процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в
договоре купли-продажи объектов недвижимости. При оказании риэлторских
услуг по отдельным составляющим применяются фиксированные тарифы
(ставки) оплаты, исчисляемые в базовых величинах. Данная система оплаты
является более прозрачной и позволяет потребителю контролировать оплату
всех расходов, связанных с оказанием ему риэлторских услуг.
- Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития риэлторской деятельности в Узбекистане?
- Республика Узбекистан выбрала государственную модель регулирования,
утвердив Закон «О риэлторской деятельности» № 269 от 22 декабря 2010 г.
Учитывая опыт зарубежных стран в регулировании, лицензировании,
создании общественных объединений и образовании риэлторов, а также
формирование стабильного рынка недвижимости, полагаю, что необходимо
создать системную модель образования для риэлторов, единую
информационную, автоматизированную сеть коммерческой информации,
относящейся к торговле недвижимостью, разработать и внедрить систему
стандартов профессиональной деятельности риэлторов.
И в этой связи я как специалист отрасли по подготовке и
переподготовке квалифицированных кадров считаю, что необходимо создать
ступенчатую систему обучения, где есть курс для начинающих сотрудников
без опыта работы. Затем следует переход на очередную ступень - повышение
квалификации 1-го, 2-го курсов и так далее.
Самое главное - обучение должно быть системным и на постоянной
основе. Сегодня еще более актуальными становятся обучение сотрудников,
их адаптация к меняющимся условиям рынка. Следующая важная составляющая
обучения - информационные технологии. Необходимо проводить обучение
агентов по работе с интернет-базами данных, CRM-системой и т.д. Повышать
квалификацию необходимо как новичкам, так и опытным консультантам,
знающим свое дело от и до. Как и во многих динамичных отраслях бизнеса,
консультант, являющийся профессионалом сегмента рынка жилой
недвижимости, всегда должен держать руку на пульсе, т.к. часто меняется
ситуация в динамике цен, появляются новые объекты, возникает
необходимость изучать спрос и предложение на рынке недвижимости для
того, чтобы своевременно информировать клиентов о вновь поступающих
подходящих предложениях, профессионально рассказывать им о
характеристиках объектов недвижимости. При выборе обучающих программ
необходимо руководствоваться в первую очередь тем, какие знания уже
имеются и какие могут быть привнесены в результате участия в
специализированных курсах.
Источник: http://birga.ucoz.ru/publ/1 |